建行江蘇省分行：住房“以舊換新”新政下建行業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇分析

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，商品住宅銷售規(guī)模同比持續(xù)下滑，房貸市場明顯萎縮，同業(yè)競爭激烈。為進(jìn)一步“化風(fēng)險(xiǎn)+去庫存”，近期多城出臺(tái)住房“以舊換新”政策，刺激改善型住房需求入市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024 年6月10日，全國已有14個(gè)省份、超70城推出住房“以舊換新”政策，住房“以舊換新”已經(jīng)從開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)自發(fā)行為，升級(jí)為政府謀劃并主導(dǎo)的主流調(diào)控工具，政策內(nèi)涵不斷豐富。

當(dāng)前，我國樓市調(diào)控政策的著力點(diǎn)已發(fā)生變化，從過去單純的放開限購、限售的需求側(cè)提振，逐漸轉(zhuǎn)換到供需兩端同時(shí)發(fā)力。2024年4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議明確提出，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，可以打通房屋“增存循環(huán)”，不僅能推動(dòng)庫存消化、盤活存量資產(chǎn)，還有助于化解新房市場交付風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“以舊換新”新政下建行業(yè)務(wù)發(fā)展策略建議如下：

一是創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品。為更好地做好“以舊換新”相關(guān)樓盤貸款服務(wù)工作，該行需積極作為，爭取項(xiàng)目合作，過程中堅(jiān)持創(chuàng)新思維，在合規(guī)前提下借鑒兄弟行或過往類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和做法，創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，解決難題，推動(dòng)工作前進(jìn)。

針對(duì)“以舊換新”落地缺乏首付款支付流水問題，無錫分行已創(chuàng)新提供“以舊換新”個(gè)人住房貸款產(chǎn)品服務(wù)予以解決，建議其他分行可借鑒推廣。解決辦法：與審批部門協(xié)商，創(chuàng)新調(diào)整部分貸款審核內(nèi)容，包括審核房地產(chǎn)開發(fā)商出具的首付發(fā)票或收據(jù)、貸款客戶與政府平臺(tái)企業(yè)簽署的《以舊換新三方協(xié)議》和舊房過戶證明材料。具體做法上，客戶經(jīng)理通過不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)來核實(shí)貸款客戶房產(chǎn)過戶情況，相關(guān)房產(chǎn)完成過戶后，可視為完成首付款的支付，隨后再按照正常個(gè)人住房貸款審批流程，為購房客戶提供新房貸款。

針對(duì)資金監(jiān)管難度加大問題，南京分行已通過創(chuàng)新優(yōu)化存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)功能予以解決，建議其他分行可借鑒推廣。解決辦法：該行依據(jù)現(xiàn)有資金監(jiān)管功能，開發(fā)特殊劃轉(zhuǎn)和對(duì)公劃轉(zhuǎn)功能，并將資金分流劃轉(zhuǎn)功能直接接入房產(chǎn)局系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)在資金存入環(huán)節(jié)，舊房出售資金可直接從對(duì)公賬戶轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶；在資金劃轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，由房產(chǎn)局通過系統(tǒng)操作，調(diào)用該行結(jié)算功能，直接將購房資金劃轉(zhuǎn)至預(yù)售房開發(fā)商賬戶，剩余尾款系統(tǒng)自主結(jié)算，劃轉(zhuǎn)至購房人本人賬戶，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)售房、購房的全流程資金管控，降低風(fēng)險(xiǎn)。

二是降低交易費(fèi)用。2023年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，市民剛需支付能力和市場預(yù)期均處疲弱態(tài)勢。在“以舊換新”落地實(shí)施過程中，該行可提供辦理二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等配套產(chǎn)品服務(wù)，降低“以舊換新”交易費(fèi)用，促進(jìn)并推動(dòng)“以舊換新”落地實(shí)施。

三是線上線下營銷。住房“以舊換新”是該行在新形勢下實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款企穩(wěn)增長的一個(gè)重要契機(jī)。建議充分發(fā)揮該行公私聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，加強(qiáng)線上線下融合宣傳營銷，積極爭取項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)，提升市場份額。

對(duì)于已推出“以舊換新”的地區(qū)，該行充分借助當(dāng)?shù)胤拷粫?huì)、生活節(jié)加大找房節(jié)活動(dòng)宣傳，依托建行生活找房場景，深化G端、B端合作，在找房頻道推出“以舊換新”項(xiàng)目，打造以找房場景帶動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展的房貸經(jīng)營新模式。線下，積極走訪對(duì)接市縣主管部門（市住建局、財(cái)政局等），支行對(duì)接區(qū)住建局、“以舊換新”項(xiàng)目樓盤等，營銷摸排業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)。

對(duì)于尚未推出“以舊換新”的地區(qū)，該行充分依托建行生活生態(tài)場景及客戶流量優(yōu)勢，主動(dòng)承接購房惠民券，強(qiáng)化“要買房到建行”和“建行建設(shè)美好生活”的品牌形象，為后期可能的項(xiàng)目做好營銷鋪墊。線下，關(guān)注客戶及同業(yè)動(dòng)向，做好日常維護(hù)、賬戶及資金承接工作。

四是發(fā)揮住房租賃戰(zhàn)略優(yōu)勢。按照目前各地住房“以舊換新”實(shí)施辦法，“以舊換新”過程中，房企收購的舊房將大部分用于租賃，一些還將納入保障性租賃住房。作為唯一將住房租賃作為戰(zhàn)略推進(jìn)的國有大行，該行可充分發(fā)揮該項(xiàng)競爭優(yōu)勢，積極對(duì)接G端、B端，為其提供各項(xiàng)住房租賃產(chǎn)品和服務(wù)。

五是加強(qiáng)全流程風(fēng)險(xiǎn)管控。貸前：嚴(yán)格落實(shí)樓盤準(zhǔn)入要求，做好新建樓盤準(zhǔn)入工作。貸款申報(bào)時(shí)審查房地產(chǎn)開發(fā)商出具的首付發(fā)票或收據(jù)、貸款客戶與政府平臺(tái)企業(yè)簽署的《以舊換新三方協(xié)議》，明確“以舊換新”置換標(biāo)的房屋信息，評(píng)估價(jià)格，跟蹤其產(chǎn)權(quán)過戶進(jìn)；貸中：嚴(yán)格落實(shí)抵押預(yù)告登記后發(fā)放個(gè)人住房貸款；貸后： 貸后監(jiān)測人員應(yīng)運(yùn)用系統(tǒng)工具，對(duì)貸款存續(xù)期間的有關(guān)情況進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，對(duì)貸款開展檢查、催收，督導(dǎo)落實(shí)整改，提升貸款資產(chǎn)質(zhì)量。（季紅衛(wèi) 莊湘霞 曹陽）